2010年房地产估价理论与方法考试真题及答案_仿真试题含解析(3)

2010年房地产估价理论与方法考试真题及答案_仿真试题含解析(3)是关于房地产估价师考试 - 历年真题方面的资料,

20xx年房地产估价理论与方法考试真题及答案_仿真试题含解析(3)

　　7、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。

　　A、委托估价合同B、实地查勘记录

　　C、估价人员的作息时间D、向委托人出具的估价报告

　　E、估价项目来源和接洽情况

　　答案：ABDE

　　解析：见教材。

　　8、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

　　A、交通建设B、市场供求变化C、人口素质变化

　　D、所在地区衰落E、城市规划的指定与修改

　　答案：ABDE

　　解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。

　　9、在商品房交易中，常见的最低价格有（）。

　　A、商品房销售中的起价B、拍卖活动中的保留价

　　C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

　　D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

　　E、采用收益法确定的参考价格

　　答案：AB

　　解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。

　　10、下面（）是计入商品住宅价格的费用。

　　A、征地费

　　B、建筑安装工程费

　　C、住宅小区内的营业性用房建设费用

　　D、住宅小区内设施的建设费用

　　答案：AB

　　解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。

　　11、毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。

　　A、方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

　　B、由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较客观的数值

　　C、避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

　　D、忽略了房地产租金以外的收入

　　答案：ABC

　　解析：D为毛租金乘数法的缺点。

　　12、经济适用住宅基准价格由（）构成

　　A、开发成本

　　B、税金

　　C、经营用房的建筑安装费

　　D、利润

　　答案：ABD

　　解析：按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费是不得计入经济适用住房价格的。

　　13、房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的

　　A、结构的完好、损坏程度

　　B、装修的完好、损坏程度

　　C、设备的完好、损坏程度

　　D、使用年限的长短

　　答案：ABC

　　解析：房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。 www.45sw.com

　　14、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定

　　A、征地费及拆迁安置补偿费

　　B、勘察设计及前期工程费

　　C、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

　　D、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

　　E.住宅建筑、安装工程费

　　答案：ABDE

　　解析：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。

　　15、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。

　　A、房地剩余技术B、市场剩余技术

　　C、土地剩余技术D、建筑物剩余技术

　　答案：CD

　　解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择AB、

　　三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

　　1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）

　　答案：错

　　解析：见教材。

　　2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）

　　答案：对

　　解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期”。

　　3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）

　　答案：错

　　解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。

　　5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（）

　　答案：对

　　解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.951

　　7、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）

　　答案：错

　　解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显著差异时，就会存在不同的路线价。

　　8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）

　　答案：错

　　解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。

　　9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。 www.45sw.com

　　11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　12、“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（）

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（）

　　答案：错

　　解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。

　　14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（）

　　答案：对

　　解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。

　　15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）

　　答案：错

　　解析：如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。

　　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

　　据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%.

　　解：（1）计算办公楼现值

　　①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元

　　②收益年限=40－6=34年

　　③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=159.12/10%×[1－1/（1+10%）34]=1528.92万元

　　（2）计算乙方的使用权价格

　　①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元

　　②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

　　③乙方使用权剩余收益年限价格为：

　　V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=106.08/10%×[1－1/（1+10%）11]=689万元

　　（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元

　　2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

　　解：（1）计算建筑物的重置价格：

　　①建造成本=800万元

　　②管理费用=800×3%=24万元

　　③投资利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5－1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5－1]=54.90万元

　　④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元

　　（2）计算建筑物的折旧额：

　　①墙、地面等损坏的折旧额=18万元

　　②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元

　　③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元

　　④长寿命项目的折旧额=（1048.90-18-200-110）×8/50=115.34万元

　　⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元

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