2010年房地产估价理论与方法考试真题及答案_仿真试题含解析(2)

2010年房地产估价理论与方法考试真题及答案_仿真试题含解析(2)是关于房地产估价师考试 - 历年真题方面的资料,

20xx年房地产估价理论与方法考试真题及答案_仿真试题含解析(2)

　　21.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间，其价格应当（）。

　　A、完全相同B、剧烈变动C、差距加大D、应当相近

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　22.有一宗房地产，土地面积1000平方米，其价格为1500元/平方米，建筑面积5000平方米，其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。

　　A、950B、1000C、1200D、1250

　　答案：A

　　解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。

　　23.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。

　　A、重建成本B、重置成本C、完全成本D、重新购建价格

　　答案：A

　　解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。

　　24.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（）。

　　A、有效经过年数等于实际经过年数B、有效经过年数短于实际经过年数

　　C、有效经过年数长于实际经过年数D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　25.甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（）。

　　A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙；D、难以判断

　　答案：C

　　解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米，乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。

　　26.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。

　　A、逐渐降低B、逐渐升高C、可视为基本不变D、为零

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　27.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。

　　A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低。

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　28.估价上折旧注重的是（）。

　　A、原始取得价值的减价修正B、原始取得价值的摊销与回收

　　C、重置价值的摊销与回收D、价值的减价修正答案：D

　　解析：见教材。

　　29.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米。

　　A、500B、200C、250D、100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米。

　　30.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。

　　A、100B、70C、60D、40

　　答案：B

　　解析：100-30=70万元

　　31.某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%.

　　A、40B、60C、50D、67%

　　答案：B

　　解析：30/50=60%

　　32.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

　　A、323B、275C、273D、258

　　答案：B

　　解析：297/（1+8%）=275万元。 www.45sw.com

　　33.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。

　　A、417B、500C、460D、450

　　答案：C

　　解析：先求出土地价值=（50-200*12%）/10%=260万元，房地产总价值=260+200=460万元。

　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

　　1、成本法中的“开发利润”是指（）。

　　A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的最终利润

　　C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税后利润

　　E、开发商所能获得的税前利润

　　答案：CE

　　解析：开发利润应是所得税前的利润，从社会客观的角度出发，开发商所能获得的开发利润应是社会平均利润。

　　2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。

　　A、繁华程度B、临街状况C、容积率

　　D、使用年限E、周围环境

　　答案：ABE

　　解析：见教材。

　　3、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。

　　A、深度百分率B、资本化率C、收益率

　　D、物价指数E、其他价格修正率

　　答案：AE

　　解析：见教材。

　　4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。

　　A、求得的路线价已是正常价格

　　B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

　　C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

　　D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

　　答案：AC

　　解析：见教材。

　　5、在实际中计算地租量的方法有（）。

　　A、从房租中分离出地租B、由地租求出地租

　　C、采用比较法求出地租D、由土地开发成本求出地租

　　E、采用类似假设开发法的方法求出地租

　　答案：ABCE

　　解析：见教材。

　　6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

　　A、农用地改为非农建设用地B、在写字楼旁新建大型游乐场

　　C、住宅区内道路禁止货车通行D、常常遭受洪水威胁

　　答案：BD

　　解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。

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