2017房地产估价师考试试题及答案_理论与方法考试题库(11)

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20xx房地产估价师考试试题及答案_理论与方法考试题库(11)

    1．房地产的独一无二特性导致了（　）。（2xxx年试题）
　　A．难以出现相同房地产的大量供给
　　B．房地产市场不能实现完全竞争
　　c．房地产交易难以采取样品交易的方式
　　D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
　　E．房地产价值量大

　　答案：ABCD
　　解析：房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易难以采取样品交易的方式。

　　2．房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（　）引起的。（2xxx年试题）
　　A．装饰装修改造
　　B．通货膨胀
　　C．需求增加导致稀缺性增加
　　D．改进物业管理
　　E．周围环境改善

　　答案：CE
　　解析：需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。

　　3．从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（　）等。（2xxx年试题）
　　A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
　　B．"干净"的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
　　C．有租约限制的房地产
　　D．未来状况下的房地产
　　E．共有的房地产

　　答案：BCE
　　解析：从估价对象来看可分为实物角度和权益角度进行概括，这是非常重要的考点必须掌握。

　　4．建筑物区分所有权包括（　）等。（2xxx年试题）
　　A．按份共有所有权
　　B．专有部分所有权
　　C．共同关系成员权
　　D．共用部分持份权
　　E．长期使用和租赁

　　答案：BCD
　　解析：考察建筑物区分所有权的概念，其由专有部分所有权、共同关系成员权、共用部分持份权构成。

　　1．房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ）（2xxx年试题）

　　答案：√

　　2．房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）（2xxx年试题）

　　答案：√

　　解析：这是对房地产权益概念的考察，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。

　　3．因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 （ ）（2xxx年试题、2xxx年单项选择题）

　　答案：√

　　解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量有限和面积不能增加，主要是由于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能集中于一处。

　　4．地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。 （ ）（2xxx年试题）

　　答案：×

　　解析：地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。

　　5．评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（ ） （2xxx年试题）

　　答案：×

　　解析：土地价格应既包括建筑物地上部分的价值，又包括其地下部分的价值。

　　6．两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）（2xxx年试题）

　　答案：×

　　解析：如果两宗房地产的区位差别很大，则价值也有可能有很大不同。

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