2010房地产估价师考试真题及答案_房地产估价理论与方法_仿真题(3)

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 20xx房地产估价师考试真题及答案_房地产估价理论与方法_仿真题(3)

　　判断题

　　1、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
　　A、对
　　B、错

　　2、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至 1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。
　　A、对
　　B、错

　　3、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
　　A、对
　　B、错

　　4、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。
　　A、对
　　B、错

　　5、同一宗房地产，其房地价格：土地价格＋建筑物价格。
　　A、对
　　B、错

　　6、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
　　A、对
　　B、错

　　7、综合还原利率：土地还原利率＋建筑物还原利率。
　　A、对
　　B、错

　　8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。
　　A、对
　　B、错

　　9、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。
　　A、对
　　B、错

　　10、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。
　　A、对
　　B、错

　　11、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
　　A、对
　　B、错

　　12、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。
　　A、对
　　B、错

　　13、购买年不是预期可获得收益的年限。
　　A、对
　　B、错

　　14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
　　A、对
　　B、错

　　单项选择题

　　1、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
　　A、833.33
　　B、830.45
　　C、828.25
　　D、827.64

　　2、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
　　A、拆迁费用
　　B、建造建筑物费用
　　C、公共设施建设费用
　　D、市政设施建设费用

　　3、楼面地价=土地单价÷( )。
　　A、建筑层数 www.45sw.com
　　B、建筑覆盖率
　　C、绿地率
　　D、建筑容积率

　　4、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。
　　A、76
　　B、80
　　C、81
　　D、84

　　5、完好房的成新度一般为( )。
　　A、十成新
　　B、九到十成新
　　C、八到十成新
　　D、七到十成新

　　6、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为( )元／平方米。
　　A、500
　　B、2500
　　C、1000
　　D、1250

　　7、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。
　　A、越高
　　B、越低
　　C、不变
　　D、越可靠

　　8、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
　　A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
　　B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
　　C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
　　D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

　　9、甲土地的单价2100元／平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元／平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。
　　A、甲的等于乙的
　　B、甲的高于乙的
　　C、甲的低于乙的
　　D、难以判断

　　10、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
　　A、收回
　　B、摊销
　　C、减损
　　D、补偿

　　11、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
　　A、50万元
　　B、55万元
　　C、60万元
　　D、60万元以上

　　12、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
　　A、50
　　B、70
　　C、30
　　D、40

　　13、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
　　A、850
　　B、845
　　C、869
　　D、857

　　14、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为( )元。
　　A、54000
　　B、320xx
　　C、48000
　　D、60000

　　15、在评估期房价格时，( )。
　　A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
　　B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
　　C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
　　D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

　　16、路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。
　　A、土地经济评价
　　B、土地课税
　　C、土地收益测算 www.45sw.com
　　D、土地定级

　　17、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地单价为( )元／平方米。
　　A、500
　　B、200
　　C、250
　　D、100

　　18、对同一宗房地产而言，( )。
　　A、房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧
　　B、建筑物价格=房地价格-土地价格
　　C、土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧
　　D、房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧

　　19、某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。
　　A、本地区房地产的
　　B、全国房地产的
　　C、本地区本类房地产的
　　D、本类房地产的

　　20、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450

　　21、收益法公式 成立的条件是( )。
　　A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
　　B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
　　C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
　　D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

　　22、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
　　A、N=t+n
　　B、N　　C、N>t+n
　　D、A、B、C都可能

　　23、一般损坏房的成新度为( )。
　　A、4-6成
　　B、5-7成
　　C、4-5成
　　D、5-6成

　　24、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
　　A、市场租金
　　B、商品租金
　　C、理论租金
　　D、成本租金

　　25、( )限制了估价报告书的用途。
　　A、估价方法
　　B、估价目的
　　C、估价原则
　　D、估价日期

　　26、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。
　　A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
　　B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
　　C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
　　D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

　　27、残余法是依据( )价格。 www.45sw.com
　　A、土地收益求取土地
　　B、建筑物收益求取建筑物
　　C、房地收益求取房地
　　D、房地收益单独求取土地或建筑物

　　28、用成本法估价时，房屋现值=( )
　　A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
　　B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
　　C、房屋重置价格×成新度
　　D、房屋重置价格-年折旧额

　　多项选择题

　　1、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。
　　A、前者大于后者
　　B、前者低于后者
　　C、前者等于后者
　　D、不能比较

　　2、地价区段是根据( )的原则来划分的。
　　A、形状相似
　　B、用途相似
　　C、地价相近
　　D、地段相连

　　3、估价时计算地租量须把握( )。
　　A、土地是在最佳用途下使用的
　　B、土地是由最有能耐的人使用的
　　C、土地是在最粗放利用下使用的
　　D、土地是在最佳集约利用下使用的

　　4、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：( )。
　　A、与估价对象具有类似性
　　B、交易日期与估价时点接近
　　C、交易双方有经济关系
　　D、成交价格是单价

　　5、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为( )％。
　　A、2.5
　　B、7.17
　　C、2.69
　　D、3.0

　　6、对确定资本化率有参考依据的有( )。 www.45sw.com
　　A、折旧率
　　B、物价指数
　　C、银行贴现率
　　D、投资回报率

　　7、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握( )。
　　A、计息方法
　　B、资本化率
　　C、计息基础
　　D、计息期

　　8、下列各种价格中肯定是事实的有( )。
　　A、不能作为可比实例的交易实例价格
　　B、可比实例价格
　　C、非公平市价
　　D、评估价格

　　9、房屋估价时，确定其面积的依据有：( )。
　　A、房屋所有权证所载面积
　　B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)
　　C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)
　　D、房屋买卖合同所载面积

　　10、估价上真实、客观、合理的价格是指：( )。
　　A、交易双方均接受的价格
　　B、对交易双方来说经济上合理的价格
　　C、正常交易情况下形成的价格
　　D、政府规定或希望的价格

　　11、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。
　　A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性
　　B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
　　C、房屋结构类型确认的正确与否
　　D、房屋重置价格的准确性

　　12、房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。
　　A、房地产出租
　　B、房地产保险
　　C、房屋继承、分割
　　D、房地产拍卖抵债

　　13、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。
　　A、买卖
　　B、抵押贷款
　　C、拆迁补偿
　　D、保险

　　14、房地产交易中的特殊交易情形包括( )
　　A、交易双方曾经有过业务联系
　　B、购买相邻房地产
　　C、交易税费由买方承担
　　D、卖方不了解市场行情

　　判断题答案

　　1、B　2、A　3、A　4、A　5、A　6、A　7、B　8、A　9、B　10、A　11、B　12、A　13、A　14、B

　　单项选择题答案

　　1、C　2、B　3、D　4、C　5、C　6、C　7、A　8、C　9、D　10、C　11、B　12、B　13、B　14、C　15、D　 16、B　17、C　18、B　19、C　20、B　21、A　22、D　23、C　24、B　25、B　26、D　27、D　28、C

　　多项选择题答案

　　1、ABC　2、BCD　3、AD　4、AB　5、AC　6、CD　7、ACD　8、ABC　9、AC　10、BC　11、ACD　12、ABCD　13、ABC　14、BCD

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